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2018年04月25日 星期三

深圳客购房受限影响楼盘出货 临深片区住宅库存压力增大

来源:东莞时间网 2018-04-20 08:53:54 记者:冯文彦

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■虽然临深部分楼盘库存压力不小,但发展前景仍被看好 记者 杨泽彬 摄

东莞时间网讯(记者 冯文彦) 距离2017年4月10日东莞市发布《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》,已有一年时间,临深片区楼市现状如何?

近日,记者走访临深片区房地产市场了解到,目前临深片区多数镇区库存积压不少。据东莞中原战略研究中心统计数据显示,截至2018年3月31日,除清溪外,塘厦、凤岗、樟木头、黄江新建商品住宅库存消化周期皆超过18个月,其中塘厦甚至超过了40个月。

现象:多个镇区商品房库存增加

“4·10”限购新政施行已有一年时间,现今临深片区楼市状况如何?近日,记者走访临深片区房地产市场了解到,目前临深片区多数镇区库存积压严重,处于供过于求状态。

据东莞中原战略研究中心统计数据显示,截至2018年3月31日,塘厦新建商品住宅库存40.64万平方米,按照过去12个月的消化速度计算,消化周期高达47.26个月;消化周期第二长的是凤岗,新建商品住宅库存22.82万平方米,需消化30.03个月;第三为樟木头,新建商品住宅库存21.24万平方米,消化周期为19.49个月;第四为黄江,新建商品住宅库存35.05万平方米,消化周期为18.95个月。只有清溪库存不多、消化周期较短,其新建商品住宅库存9.16万平方米,消化周期仅为6.23个月。

行内人士表示,除了清溪外,临深片区多个镇区新建商品住宅库存消化周期均超过18个月,主要是因为房价和限购下,客户入市门槛高,项目去化缓慢。而清溪新建商品住宅供应较少,且各个项目房价也相对较低,因此,去化较快。

个案:大面积别墅产品消化压力大

临深片区各大在售楼盘中,中信·红树山新建商品住宅库存较多。据东莞中原战略研究中心统计数据显示,截至2018年3月31日,中信·红树新建商品住宅库存9.88万平方米,位列临深片区楼盘住宅库存(面积)前列。

记者查询东莞市房产管理局公众信息网了解到,截至2018年4月17日,中信·红树山1号住宅楼可售184套,2号住宅楼可售163套,3号住宅楼可售156套,4号住宅楼可售159套,5号住宅楼可售147套,6号住宅楼可售75套,7号住宅楼可售55套,8号住宅楼可售38套,9号住宅楼可售24套,合计库存可谓不少。

中信·红树山相关人士告诉记者,目前网签数据稍微有些滞后,实际上,中信·红树山库存并不多。据悉,目前中信·红树山主推85-100平方米三房,非毛坯发售,售价23000-25000元/平方米。

蓝山锦湾的库存量不算多,但消化压力却不小。据东莞中原战略研究中心统计数据显示,截至2018年3月31日,蓝山锦湾新建商品住宅库存为1.21万平方米,但如果按照过去一年的别墅销售速度,消化压力不小。蓝山锦湾销售人员告诉记者,项目剩下的主要是一些别墅产品,包括350-390平方米联排别墅、390-420平方米双拼别墅及500平方米独栋别墅,均为毛坯现房,均价38000元/平方米左右。

合富研究院高级分析师李兴旺表示,蓝山锦湾消化压力较大,是因为剩下的都是一些较大面积的别墅。大别墅受政策影响很大,限购限贷确实对其造成了实质性的影响。而且,这些年不像以前那样,总价2000万元左右的产品都能出货,目前东莞别墅市场中,大别墅相当难消化。

分析:限购政策,不少深圳客失去购房资格

“2017年之前,临深片区的房子,大部分都是卖给了深圳客,许多楼盘一开盘就被哄抢一空?!币幻的谌耸炕匾?,拉动临深片区楼盘成交最有效的办法就是二三级联动,由深圳二手中介将客户直接带到现场买房。但是自从“4·10”限购新政发布后,二三级联动这一“法宝”就失效了。

东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐表示,“4·10”限购新政规定“非东莞本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在该市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房;已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房”,使得很多深圳客失去了在东莞购买新建商品住房的资格。深圳客退潮,依赖深圳客支撑的临深片区开始压力重重,出货难度加大,纷纷转向挖掘本地客源,但由于部分楼盘价格难以被本地客接受,成交持续遇冷。

优房超·瑞城搜东莞总经理李玲玲表示,如今银行房贷收紧,利率上浮,对一些深圳客的“伤害”也很深。

趋势:短期库存消化难,长期发展看好

“4·10”限购新政出台后,深圳客在临深片区大幅退潮。合富数据显示,临深片区以东(含大朗、常平、黄江、樟木头、塘厦、清溪、凤岗),2016年深圳客占比80%,2017年深圳客占比仅为20%。

车德锐表示,2018年,现有的楼市调控政策不会放松,银行房贷政策将继续收紧,在这种形势下,短期内临深片区新建商品住宅库存积压或将加重。

虽然在短期内,库存难以下降,不过长远看,不少业内人士仍对临深楼市看好。一业内人士表示,随着粤港澳大湾区和广深科技创新走廊的建设稳步推进,以及东莞地铁1号线、深圳地铁10号线东延线等轨道交通或规划或开工,临深片区将继续迎来利好,莞深一体化继续加深,会有更多的科技创新企业和优秀人才来到临深片区,从长期来看,临深片区楼市整体向好。

■楼盘推荐

中信·红树山

开发商:东莞市中信凯旋城房地产开发有限公司

地段:黄江镇公常路与莞深高速路交会处

主力产品:85-100平方米三房

售价:23000-25000元/平方米

项目总户数2017户。别墅共117栋,总套数234套。除了双拼别墅外,项目规划有高品质洋房,面积在85-100平方米之间的紧凑型三房和舒适型三房。高层共10栋,总户数1783户。配备约4800平方米的社区商业,方便业主的生活需求。

中泰·峰境

开发商:东莞市中帆房地产开发有限公司

地段:黄江镇聚富路南侧

主力产品:97-122平方米三至四房

售价:均价15500元/平方米

项目总占地11.2万平方米,总建筑面积46万平方米,项目分两期开发,本期共规划13栋住宅,主力户型为87-99平方米三房及125平方米四房。

德洲城

开发商:东莞市德洲美林房地产开发有限公司

地段:塘厦镇林村塘厦大道北

主力产品:77-125平方米二至四房

售价:22000-23000元/平方米

项目一期占地面积2.5万平方米,总建面7.6万平方米,全部纯住宅规划,其中1栋为公寓;6栋为高层洋房,共计582套,户型为77-125平方米二至五房。自带2.2万平方米商业街,小区绿化率30%。

碧桂园·翡翠湾

开发商:东莞市世博新天地物业投资有限公司

地段:清溪镇香芒东路镇政府旁

主力产品:94-123平方米三至四房

售价:均价17000元/平方米

碧桂园·翡翠湾雄踞清溪镇中心,北眺清溪银瓶山森林公园,最大化地还原生态环境。项目占地73926平方米,总建筑面积149000平方米,由12栋洋房(住宅)、1栋(商业)和30栋双拼别墅组成。

融创·清溪壹号

开发商:东莞市融晟房地产开发有限公司

地段:清溪镇鹿鸣路

主力产品:120、143平方米四房,可选毛坯或非毛坯房源

售价:毛坯单价约为16000-17000元/平方米,非毛坯单价约为18000-19000元/平方米

项目占地约3.3万平方米,总建筑面积约8.9万平方米。小区共7栋建筑,其中1-5栋高层住宅,25层/栋(一层为架空层);6-7栋公寓,20层/栋,一层为商业,楼栋呈点式排布,围合成内部大花园。

星河·时代

开发商:东莞市怡新房地产有限公司

地段:塘厦镇龙林高速林村出入口

主力产品:89-100平方米三房,121平方米四房

售价:待定

星河·时代是星河地产首次进驻东莞的力作。项目总占地约13万平方米,总开发建面约40万平方米,项目秉承“至善生活家”的理念,打造集住宅、商业、LOFT公寓、幼儿园于一体的综合体大盘。

负责编辑:官登禄

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